Questions Fréquentes

Notre service de gestion locative comprend la recherche de locataires, la rédaction des baux, l'état des lieux, l'encaissement des loyers, la gestion des travaux et le suivi administratif complet. Selon le forfait choisi, des services supplémentaires peuvent être inclus comme la garantie loyers impayés, l'assurance PNO ou la représentation en assemblée générale.

Notre commission est calculée en pourcentage du prix de vente du bien. Elle inclut l'ensemble de nos services : estimation, marketing, visites, négociation et suivi jusqu'à la signature. Le taux varie généralement entre 4% et 5% TTC selon le type et la valeur du bien. Pour un bien de grande valeur, ce taux peut être négocié.

Aucune durée minimale : vous restez libre. Votre mandat de gestion est résiliable à tout moment, par lettre recommandée, avec un préavis de 3 mois. Nous préférons vous garder par la qualité de notre gestion plutôt que par un contrat.

Votre locataire n'est pas concerné par le changement de gestionnaire : le bail en cours continue sans aucune modification. De votre côté, vous résiliez le mandat de votre gestionnaire actuel en respectant le préavis prévu au contrat, souvent lié à sa date anniversaire ; nous pouvons vous aider à rédiger la lettre de résiliation. DOGES récupère ensuite auprès de l'ancien gestionnaire le dossier complet (bail, états des lieux, diagnostics, situation des comptes) ainsi que le dépôt de garantie, puis informe votre locataire des nouvelles modalités de paiement du loyer.

La garantie loyers impayés (GLI) est une assurance qui couvre le propriétaire en cas d'impayés de loyer. Elle prend en charge les loyers impayés, les frais de procédure et parfois les dégradations locatives. Pour en bénéficier, le locataire doit répondre à certains critères de solvabilité. Chez DOGES, elle coûte 2,5 % HT des loyers en option, ou elle est incluse dans la formule Sérénité.

L'assurance Propriétaire Non Occupant (PNO) couvre les risques liés à la propriété du bien (dégâts des eaux, incendie, responsabilité civile, etc.) qui ne sont pas couverts par l'assurance du locataire. En copropriété, l'assurance responsabilité civile du propriétaire non occupant est obligatoire ; hors copropriété, elle n'est pas obligatoire, mais reste recommandée. Chez DOGES, l'assurance PNO est proposée à partir de 80 € par an (voir nos tarifs).

Nous mettons en place une stratégie de commercialisation complète : annonces sur les principaux portails immobiliers, diffusion sur notre site et nos réseaux sociaux, et activation de notre réseau de candidats. Nous effectuons une présélection rigoureuse des dossiers, organisons les visites et vous présentons les meilleurs candidats pour validation finale.

Les délais de vente varient selon le type de bien, sa localisation, son état et son prix. À Paris, le délai moyen est d'environ 45 à 60 jours entre la mise en vente et la signature du compromis. Notre connaissance approfondie du marché et notre réseau nous permettent souvent de réduire ce délai pour nos clients.

Pour les petits travaux d'entretien, nous disposons d'un réseau d'artisans qualifiés qui interviennent rapidement. Pour les travaux plus importants, nous vous consultons systématiquement et vous proposons plusieurs devis. Nous assurons ensuite le suivi des travaux jusqu'à leur bonne exécution et vous tenons informé à chaque étape.

Le loyer est déterminé en fonction de plusieurs critères : la localisation du bien, sa superficie, son état, ses équipements, et les prix du marché local. Dans certaines zones tendues, le loyer peut être encadré par la loi. Nous réalisons une étude de marché précise pour vous proposer un loyer optimal, attractif pour les locataires tout en maximisant votre rentabilité.

Pour bénéficier de la GLI, le locataire doit généralement justifier d'un taux d'effort (ratio loyer/revenus) inférieur à 33%, être en CDI hors période d'essai ou avoir un statut stable (fonctionnaire, retraité), et ne pas avoir d'incidents de paiement récents. Ces critères peuvent varier selon les assureurs avec lesquels nous travaillons.

L'assemblée générale est convoquée au moins 21 jours à l'avance avec un ordre du jour détaillé. Lors de la réunion, le syndic présente les résolutions à voter. Chaque copropriétaire dispose d'un nombre de voix proportionnel à ses tantièmes. Les décisions sont prises à différentes majorités selon leur nature. Un procès-verbal est ensuite établi et envoyé à tous les copropriétaires.

En cas de sinistre, contactez-nous immédiatement. Nous nous chargeons de faire les déclarations nécessaires auprès des assurances concernées (PNO, assurance du locataire, assurance de l'immeuble), de mandater les experts si nécessaire et de coordonner les travaux de remise en état. Nous vous tenons informé à chaque étape de la procédure.

Nous organisons les visites en fonction de vos disponibilités et de celles des acquéreurs potentiels. Nous préparons un dossier de présentation complet du bien et de son environnement. Lors de la visite, notre conseiller met en valeur les atouts du bien et répond aux questions des visiteurs. Un compte-rendu vous est ensuite transmis après chaque visite.

Plusieurs diagnostics sont obligatoires pour la location ou la vente d'un bien : DPE, amiante, plomb, électricité, gaz, état des risques naturels et technologiques, etc. La liste varie selon l'âge du bien et sa localisation. Nous vous accompagnons dans la réalisation de ces diagnostics en faisant appel à des diagnostiqueurs certifiés partenaires.

Pour les logements situés à Paris soumis à l'encadrement des loyers, nous déterminons précisément le loyer de référence selon les critères officiels (quartier, année de construction, meublé/non meublé). Nous calculons le loyer maximum autorisé en tenant compte du complément de loyer justifié par des caractéristiques exceptionnelles. Nous veillons à la conformité des annonces avec la mention du loyer de référence et nous assurons que les baux respectent la réglementation en vigueur. Notre expertise du marché parisien nous permet de fixer un loyer optimal tout en restant dans le cadre légal.

Chaque arrondissement a ses particularités : niveau des loyers, type de biens, règlements de copropriété. Pour un bien dans le 16e, contactez-nous : nous vous expliquons comment nous adapterions sa gestion et à quel loyer le proposer, dans le respect de l'encadrement des loyers.

Face à l'interdiction progressive de location des passoires thermiques (DPE F et G), nous proposons un accompagnement complet : réalisation d'un audit énergétique détaillé, élaboration d'un plan de travaux hiérarchisé et chiffré, mise en relation avec des artisans certifiés RGE, montage des dossiers d'aides financières (MaPrimeRénov', CEE, éco-PTZ), suivi et coordination des travaux, et contrôle post-travaux avec nouveau DPE. Nous pouvons également conseiller sur la rentabilité des investissements énergétiques et leur impact sur la valorisation du bien. Notre objectif est de transformer cette contrainte réglementaire en opportunité d'amélioration de votre patrimoine.

Nous adaptons notre gestion à chaque bien. Pour un bien haut de gamme, contactez-nous : nous définissons ensemble le niveau de suivi souhaité et les protections adaptées, comme la garantie loyers impayés et l'assurance propriétaire non occupant (PNO).

La location de courte durée obéit à des règles propres à Paris (déclaration, limites de durée, autorisations selon le type de logement). Contactez-nous pour en parler : nous étudions votre projet et vous indiquons ce que nous pouvons prendre en charge.

L'assurance PNO pour un immeuble haussmannien parisien nécessite des garanties spécifiques : couverture des éléments d'époque (moulures, parquets, cheminées en marbre) avec valeur de reconstruction à l'identique, protection renforcée contre les dégâts des eaux liés aux canalisations anciennes, garantie spécifique pour les éléments classés ou inscrits au patrimoine, couverture des risques liés aux travaux dans les appartements voisins (fissures, affaissements), et responsabilité civile étendue pour les parties communes à forte valeur patrimoniale. Nous négocions avec nos assureurs partenaires des contrats sur-mesure tenant compte de ces spécificités, avec des franchises adaptées et des plafonds d'indemnisation suffisants pour ces biens d'exception.

Nous accompagnons les investisseurs étrangers à distance : ouverture d'un compte bancaire français, mise en relation avec des notaires anglophones, gestion administrative complète du bien et reporting financier trimestriel en anglais. Pour les questions fiscales et juridiques propres à votre situation (convention fiscale avec votre pays de résidence, IFI, constitution d'une SCI), nous vous mettons en relation avec des professionnels.

Une copropriété en difficulté (impayés de charges, travaux reportés, appels de fonds exceptionnels) a un impact direct sur la rentabilité et la valeur de votre bien. En tant que gestionnaire de votre logement, nous suivons pour vous les appels de fonds et les charges de copropriété, nous analysons les procès-verbaux d'assemblée générale pour vous alerter sur les décisions importantes, et nous vous aidons à anticiper les dépenses à venir dans votre budget. Avec la formule Premium, nous vous représentons en assemblée générale pour défendre vos intérêts de propriétaire bailleur. Nous restons votre interlocuteur auprès du syndic de l'immeuble et vous tenons informé à chaque étape.

Les copropriétés parisiennes doivent engager des travaux de rénovation énergétique (diagnostic technique global, plan pluriannuel de travaux, isolation, remplacement des fenêtres dans le respect des contraintes architecturales). Ces décisions se prennent en assemblée générale et ont un impact direct sur votre bien loué : coût des travaux, évolution du DPE, possibilité de continuer à louer. Nous vous aidons à comprendre les projets soumis au vote et leurs conséquences pour votre logement, nous suivons les travaux votés et les appels de fonds correspondants, et nous vous orientons vers les aides financières disponibles (MaPrimeRénov' notamment). Avec la formule Premium, nous vous représentons en assemblée générale. Nous coordonnons également les éventuels travaux dans votre appartement pour limiter la gêne pour votre locataire.

La gestion d'un bien en défiscalisation Pinel à Paris requiert une attention particulière : respect strict du plafond de loyer Pinel selon la zone (A bis pour Paris), vérification rigoureuse des conditions de ressources des locataires avec conservation des justificatifs, établissement d'un bail conforme aux exigences du dispositif (engagement de location de 6, 9 ou 12 ans), déclaration annuelle spécifique pour le maintien de l'avantage fiscal, et suivi des évolutions législatives pouvant impacter le dispositif. Nous fournissons un reporting fiscal annuel détaillé facilitant votre déclaration d'impôts et veillons à la continuité locative pour éviter toute rupture préjudiciable à votre avantage fiscal. Notre expertise en défiscalisation immobilière vous garantit une sécurisation maximale de votre investissement Pinel dans le respect des contraintes légales. Le dispositif Pinel est fermé aux nouveaux investissements depuis le 31 décembre 2024 ; les biens acquis avant cette date restent soumis à leur engagement de location jusqu'à son terme.

Notre accompagnement pour la rénovation avant mise en location comprend : une étude de marché précise pour déterminer le positionnement optimal du bien et le budget de rénovation pertinent, la définition d'un cahier des charges adapté aux attentes du marché locatif local, la sélection d'artisans qualifiés avec mise en concurrence, le suivi hebdomadaire du chantier avec reportage photos, la coordination des différents corps de métier, et la réception des travaux avec levée des réserves. Nous conseillons également sur les choix de matériaux et d'équipements offrant le meilleur rapport qualité/prix/durabilité pour une location, et pouvons avancer les frais de travaux pour les clients en gestion complète. Notre objectif est d'optimiser votre investissement pour maximiser le rendement locatif tout en valorisant votre patrimoine sur le long terme.

Nous gérons les biens détenus en SCI comme les autres : recherche des locataires, encaissement des loyers, suivi du bien. Contactez-nous pour en parler. Pour la tenue juridique et fiscale de la SCI elle-même, votre notaire ou votre expert-comptable reste l'interlocuteur de référence.

Notre gestion des locations meublées professionnelles (LMP) s'articule autour de plusieurs services spécifiques : vérification de la conformité du mobilier avec la liste réglementaire des équipements obligatoires, optimisation fiscale adaptée au statut LMP (amortissements, charges déductibles), tenue d'une comptabilité commerciale conforme aux obligations BIC, déclaration de TVA si applicable, et conseil sur l'évolution du statut (seuils de recettes, prédominance des recettes locatives). Nous assurons également un suivi de l'occupation pour maintenir un taux élevé de remplissage, une gestion des contrats courts avec rotations fréquentes, et un entretien régulier du mobilier et des équipements. Notre expertise du marché parisien de la location meublée vous permet de maximiser la rentabilité de votre investissement tout en respectant les contraintes réglementaires spécifiques au statut LMP.

En cas de dégradations importantes causées par un locataire, notre protection est multiple : mobilisation immédiate du dépôt de garantie avec justification détaillée, activation de la garantie dégradations immobilières si souscrite, constitution d'un dossier de preuve solide avec constat de commissaire de justice si nécessaire, mise en œuvre des procédures de recouvrement auprès du locataire défaillant, et accompagnement juridique complet en cas de contentieux. Pour les dégradations dépassant le cadre assurantiel, nous coordonnons les travaux de remise en état avec nos artisans partenaires à tarifs négociés et pouvons avancer les frais pour accélérer la relocation. Notre service contentieux dédié assure un suivi rigoureux de chaque dossier jusqu'à l'indemnisation complète du propriétaire.

Notre accompagnement pour la mise aux normes PMR comprend : réalisation d'un diagnostic d'accessibilité complet, identification des travaux prioritaires selon la réglementation en vigueur, élaboration d'un plan de mise en conformité progressive, recherche des aides financières disponibles (crédit d'impôt, subventions ANAH, aides des collectivités), et coordination avec les instances de copropriété pour les parties communes. Nous sélectionnons des entreprises spécialisées en accessibilité et supervisons les travaux selon les normes PMR (largeur des portes, suppression des seuils, adaptation des sanitaires, installation de rampes). Notre expertise technique vous permet de valoriser votre bien auprès d'une clientèle spécifique tout en respectant vos obligations légales, notamment pour les ERP (Établissements Recevant du Public) ou les logements situés en rez-de-chaussée particulièrement adaptés aux personnes à mobilité réduite.